Застройщик в банкротстве: что делать, как вернуть деньги или квартиру
Участие в долевом строительстве — это процесс, когда покупатель передает застройщику деньги за квартиру, а тот обязуется ее передать в установленный срок.
Такой вариант обходится дешевле вторичного жилья, но бывают ситуации, когда застройщик не может выполнить свои обязательства, нарушает сроки или не сдает дом вообще. В целом число проблемных строек в РФ сокращается и за 2023 год составило не более 3,6% от всего объема долевого строительства в стране.
Тем не менее давайте разберемся, почему вообще случаются проблемы в ходе строительства и что делать, если началось банкротство вашего застройщика.
По началу все может складываться успешно: идет интенсивная стройка, возводятся новые этажи, проводятся коммуникации, но затем в один момент все останавливается, а через какое-то время застройщика объявляют банкротом. Почему?
— Возможно, выросли цены на стройматериалы или подрядчиков, из-за чего застройщик столкнулся с финансовыми сложностями. Или снизилась покупательская способность, из-за чего строительной компании не хватает ресурсов на продолжение деятельности. Еще может быть такое, что все свободные деньги застройщика ушли на выплаты задолженностей по судебным решениям.
Эти проблемы не только останавливают строительство, но и приводят к еще большим издержкам. Как результат: нарушаются сроки, дольщики подают судебные иски, а привлекать новые инвестиции становится сложнее.
Если найти деньги и закончить строительство не удается, застройщика признают банкротом. Вот как эта процедура происходит изнутри 👇🏽
Давайте представим ситуацию: застройщик «ЭкспрессБыстроСтрой» не оправдал свой нейминг и оставил недостроенным дом, где дольщиками были выкуплены 100 квартир.
🔎 В таком случае обманутые дольщики могут выбрать один из трех вариантов:
1. Включиться в реестр кредиторов и требовать обратно деньги;
2. Запустить процедуру поиска возможностей для завершения строительства, чтобы получить ключи от квартиры;
3. Отправить недостроенный объект на торги.
Как правило, первый вариант дольщики используют редко и правильно делают, потому что сохраняется низкая вероятность, что получится вернуть вложенные деньги обратно. Все из-за того, что кредиторов слишком много (все кто покупали квартиры в доме, сотрудники компании-банкрота и другие), а имущества у застройщика для реализации и дальнейшего расчета с дольщиками может не хватить.
Выбирая второй вариант, дольщикам нужно включиться в реестр требований участников строительства. Далее по результатам процедуры банкротства арбитражный управляющий формирует специальные заключения о возможности или невозможности достройки проблемного дома.
В ходе банкротства застройщика арбитражный управляющий также:
— проводит собрание кредиторов, на котором формируется реестр требований к должнику;
— проверяет застройщика на предмет умышленного или фиктивного банкротства и передает информацию в госорганы;
— ведет контроль над удовлетворением требований кредиторов;
— организовывает аудит, инвентаризацию, торги и оплату обязательств;
— привлекает дополнительных арбитражных управляющих к делу, независимого оценщика имущества и других экспертов;
— направляет в «Фонд развития территорий» [Фонд], который достраивает объект , в электронной форме бухгалтерскую (финансовую) отчетность должника и иные документы для ознакомления;
— по запросу Фонда, в течение 7 календарных дней представляет в электронной форме бухгалтерскую и статистическую отчетность застройщика, а также информирует о ходе конкурсного производства (внешнего управления) застройщика;
— по запросу Фонда предоставляет в Фонд: реестр требований участников строительства, сведения об итогах инвентаризации имущества застройщика, сведения о стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, сведения о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика, сведения об изменениях, внесенных в реестр требований участников строительства, с указанием оснований внесения таких изменений, документы, подтверждающие обоснованность требований участника строительства и включение их в реестр требований участников строительства и иные документы.
Какие функции выполняет суд в ходе банкротства:
— рассматривает обоснованность требований участников строительства;
— выносит решение о применении или неприменении по отношению к должнику обеспечительных мер и норм, которые будут применяться для защиты прав граждан-участников строительства;
— вводит процедуру наблюдения, оздоровления и конкурсного производства;
— рассматривает ходатайства арбитражного управляющего, спорные моменты и возражения;
— рассматривает иски на взыскание штрафа, неустойки, компенсации морального вреда;
— устанавливает наличие требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений или денежных требований;
— в случае нехватки средств у застройщика для погашения долгов, может принять решение о продаже имущества застройщика для удовлетворения требований участников строительства.
Обычно в ходе дела о банкротстве устанавливают, что дом можно достроить и создается жилищно-строительный кооператив [ЖСК], который выступает в будущем как заказчик достраивания объекта.
В ЖСК вступают все дольщики и вкладывают в денежный фонд кооператива сумму, пропорциональную своей доле, чтобы достроить объект.
Также ЖСК может привлечь внешнего инвестора, чтобы тот финансировал достраивание объекта. Этим инвестором может быть юрлицо или фонд субъекта РФ — это фонд, который является механизмом помощи дольщикам в регионах.
Принимать решение о достраивании проблемного дома может губернатор региона. Если он решит достраивать объект, то создается фонд субъекта РФ, которому переходит имущество и обязательства застройщика-банкрота.
🔗 Как правило, внешнему инвестору предоставляется право достроить еще пару этажей сверху или получить другие бонусы, когда дольщики получат свои квартиры.
Если дольщики выбирают третий вариант, то недостроенный объект отправляют на торги. Когда его выкупят, полученные деньги распределятся между дольщиками в соответствии с реестром требования.
Как показывает практика, дело не доходит торгов, и люди готовы дополнительно вкладывать свои деньги, лишь бы дом был достроен. А именно — создают ЖСК.
Основная проблема при создании ЖСК в том, что все эти разбирательства идут очень долго, и сдача дома откладывается еще на 3-7 лет.
Сейчас предусмотрены компенсации, неустойки за просрочку и выплаты за моральный вред в пользу дольщиков, которые внесены в реестр кредиторов. Порядок выплат зависит от того, по какой схеме дольщик рассчитывался с застройщиком, использовались ли счета эскроу, проводились ли взносы в компенсационный фонд
Неустойки, компенсации за моральный вред и штрафы компенсационный фонд их не возмещает. Для получения этих выплат подается иск в суд и по решению суда эти требования включаются в реестр требований кредиторов.
Получение компенсаций, неустоек и выплат — более сложный процесс при реализации на практике, чем может показаться. Чтобы пройти экспертную консультацию и разработать стратегию по достижению компенсационных выплат, оставьте заявку на сайте: https://ab-legal.ru/.
Когда дольщик узнает о начале банкротства застройщика, он должен подать заявление о его включении в реестр участников строительства. Без этого заявления он не может требовать назад квартиру, а деньги может получить только при наличии определенных условий.
Часто люди забывают подать такие заявления и получается, что пока одни получают ключи от квартир или деньги, другие не получают ничего.
❗️ Важно: заявление о включении в реестр участников строительства подается не в суд, а направляется непосредственно арбитражному управляющему.
Многие юристы ошибаются и вместе с заявлением на включение в реестр требования кредиторов подают в суд также заявление о включении в реестр участников строительства.
🔎 Передавать заявление о включении в реестр участников строительства в суд можно только в случае, если арбитражный управляющий дал по нему отказ.
К заявлению о включении в реестр участников строительства нужно приложить следующие документы:
— копии документов, подтверждающих приобретение объекта недвижимости в новостройке. В зависимости от основания приобретения: копия договора участия в долевом строительстве, предварительного договора, договора об участии в ЖСК, договора уступки или иного договора, а также копии документов, подтверждающих полную или частичную оплату стоимости объекта недвижимости в новостройке, где получателем денежных средств должен быть указан застройщик.
— копия доверенности представителя (если заявление подает представитель)
В течение 15 рабочих дней арбитражный управляющий рассматривает заявление и принимает решение о включении дольщика в реестр участников строительства или дает отказ.
Если получен отказ, тогда дольщик передает заявление в суд самостоятельно или через представителя. Далее суд, как правило, встает на сторону дольщика.
Часто на бесплатную консультацию к нам приходят клиенты, которые узнали о банкротстве застройщика совсем недавно, хотя оно идет уже несколько лет. А юристы и адвокаты сказалидольщикам, что они опоздали для подачи заявления о включении в реестр участников строительства.
—Это неправда. Опоздать для подачи заявления невозможно.
Если мы говорим об обычном банкротстве, то после публикации срок закрытия реестра действительно длится 2 месяца с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Если за этот срок не подать заявление, то кредитора не включат в реестр.
Однако случае банкротства застройщика все работает совсем не так: требования участников строительства включаются в реестр требований участников не позднее 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. А дольщику предоставляется 2 месяца с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, чтобы подать заявление для включения в реестр. Если дольщик этого не делает в указанный срок, то лично для него закрывается возможность включения в реестр.
Но на практике мы спокойно включали в реестр участников людей, которых не уведомили даже спустя 1-2 года. И они получали свое имущество или деньги. Поэтому нет ничего страшного, если вы забыли подать заявление на включение в реестр участников, если при этом уведомление не поступало из-за халатности или невнимательности управляющего.
Ситуация с недостроем в целом не самая приятная, но ваше законное право — получить свое имущество или деньги. Поэтому за него нужно бороться.
► На этом пути вы можете получить юридическое сопровождение от нашей компании в полном объеме. Чтобы начать с бесплатной консультации, оставьте заявку на сайте: https://ab-legal.ru/.