Банкротство юридического лица. Включение в реестр застройщика по уступке
Дело
Длительность
10.02.2022
Дела о банкротстве застройщиков имеют некоторую специфику по сравнению с обычными банкротными делами. Так, например, в таких делах формируется не только реестр требований кредиторов по денежным обязательствам, но также и реестр по передаче помещений в пользу участников строительства (реестр дольщиков). Причем в такой реестр требования включаются не на основании актов суда, а по решению конкурсного управляющего. А вот если управляющий откажет, то тогда можно обращаться в суд.
Так и случилось по одному из дел. Человек приобрел квартиру в строящемся доме, но фирма-застройщик “ушла” в банкротство. Он подал заявление управляющему, однако, тот отказал. Дело в том, что квартира была куплена не напрямую у застройщика, а у другой организации, поэтому между сторонами заключался договор цессии. И как позже выяснилось, эта промежуточная компания не произвела оплату за квартиру. То есть эта фирма действительно заключила договор долевого участия с застройщиком, но оплату не произвела. А потому и, формально, в связи с неисполнением обязательств по оплате конкурсный управляющий отказал во включении. И, действительно, по стране множество случае отказа по таким ситуациям.
Дело в том, что у нас в стране распространена практика, когда застройщик не напрямую продает квартиры, а создает дочернюю организацию, которая и занимается такими вопросами. Зачастую в принципе создается целый холдинг. Один строит, другой продает, третий обслуживает и так далее. Так и здесь. Изначально право собственности принадлежит застройщику. Затем он заключает договор долевого участия со своей дочерней структурой. А та уже продает квартиры жильцам. Схема абсолютно законная. Но эти промежуточные организации в редких случаях осуществляют оплату на счет застройщика до фактического поступления средств от конечного дольщика. А иногда и позже деньги тоже не доходят. При этом конечному дольщику выдается справка, что все расчеты и оплаты произведены.
Что делали, чтобы включиться в реестр дольщиков?
Мы выработали позицию, согласно которой обозначили конечного дольщика в качестве слабой стороны. Дело в том, что возможность покупки квартиры напрямую у застройщика в данной ситуации была невозможна: квартиры продавались только через посредника. При этом при покупке была предоставлена справка об оплате, а договор долевого участия был зарегистрирован в Росреестре. Обычный человек в таких условиях не мог сомневаться в легальности сделки, при этом со своей стороны оплату в пользу промежуточного дольщика он произвел. В результате, в том числе с учетом социального характера и статуса дольщиков, мы просили суд включить его в реестр участников строительства.
На тот момент практика по таким вопросам была. И она была двоякая. Иногда суды отказывали, иногда удовлетворяли. Проверив судебную практику, смогли вычленить основную причину. В случаях удовлетворения удавалось доказать не просто, что дольщик произвел оплату, потому он прав. В таких случаях нужно доказывать, что промежуточная организация и застройщик для конечного дольщика по своей сути являются одним и тем же лицом. Так, к примеру, в той же рекламе фигурирует наименование застройщика. Офис в том же месте. Одинаковые логотипы и так далее.
И суд с нами сразу согласился в первом же судебном процессе. В дело мы представили исчерпывающий объем доказательств:
- Сравнение эмблем и логотипов
- Переписка и иные документы
- Адреса обеих организаций
- Несколько объявлений в интернете о продаже, с позиционированием от застройщика
А также в целом разложили схему аффилированности и взаимосвязи.
Результат: требования клиента включены в реестр участников строительства (реестр дольщиков).
К сожалению, таких ситуаций по стране огромное количество. Поэтому если вы получили отказ от конкурсного управляющего при включении в реестр участников строительства, то обязательно и незамедлительно советую обратиться за юридической помощью, т.к. добиться отмены решения суда в десятки раз сложней, чем изначально сделать правильно.
Обращайтесь,